Sécheresse et argiles : la nouvelle carte RGA s’applique au 1er juillet 2026, ce qui change pour votre maison

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• Une nouvelle carte qui élargit nettement les zones à risque
• Trois niveaux d’exposition, des obligations différentes
• Étude de sol ou fondations renforcées : les obligations du constructeur
• Fissures et sécheresse : ce que couvre votre assurance habitation
• Anticiper avec quelques gestes simples
• Un risque qui s’installe pour longtemps

Les fissures qui traversent les murs d’une maison individuelle ne relèvent plus d’un cas isolé. Le retrait-gonflement des argiles, ce mouvement lent du sol qui se contracte en période de sécheresse puis gonfle en se réhydratant, est devenu le premier péril climatique du bâti français. Le ministère de la Transition écologique a publié l’arrêté du 9 janvier 2026 actualisant la carte nationale d’exposition à ce phénomène, applicable à compter du 1er juillet 2026.

Cette nouvelle cartographie s’inscrit dans le plan national d’adaptation au changement climatique (PNACC-3) et tient compte de la sinistralité réelle observée depuis 2018. Plus d’une maison individuelle sur deux se retrouve désormais en zone moyennement à fortement exposée. Pour les propriétaires concernés, comme pour les futurs acquéreurs d’un terrain, les règles du jeu changent à plusieurs niveaux. Comment décrypter cette réforme et savoir ce qu’elle implique concrètement pour votre logement ?

Une nouvelle carte qui élargit nettement les zones à risque

L’arrêté du 9 janvier 2026, publié au Journal officiel le 31 janvier 2026, modifie celui du 22 juillet 2020 qui définissait jusqu’à présent les zones exposées au phénomène. La méthodologie a été enrichie par les données de sinistres collectées par la Caisse centrale de réassurance et le BRGM sur les huit dernières années.

Résultat : les zones en exposition moyenne ou forte passent de 48 % à 55 % du territoire métropolitain. Le nombre de maisons individuelles concernées grimpe de 10,3 millions à 12,1 millions, soit 61,5 % du parc total. Selon le ministère de la Transition écologique, le RGA représente près de 70 % du coût du régime d’indemnisation des catastrophes naturelles ces cinq dernières années, soit environ 1,1 milliard d’euros par an.

Trois niveaux d’exposition, des obligations différentes

La carte distingue désormais trois grands niveaux d’exposition, chacun déclenchant un régime distinct d’obligations en cas de vente d’un terrain non bâti ou de construction d’une maison individuelle. Voici comment se répartissent les contraintes :

• exposition faible (zone jaune) : aucune étude de sol obligatoire pour la vente ou la construction, mais une vigilance recommandée en cas de fondations anciennes ;
• exposition moyenne (zone orange) : étude géotechnique G1 PGC obligatoire à la charge du vendeur pour tout terrain non bâti constructible, et étude G2 AVP indispensable pour le constructeur d’une maison individuelle ;
• exposition forte (zone rouge) : étude G2 systématique avec dimensionnement spécifique des fondations, ou application de mesures forfaitaires renforcées si le maître d’ouvrage refuse l’étude.

Ce découpage entraîne des reclassements lourds dans des départements jusque-là peu concernés, en particulier dans le Grand Ouest, le Bassin parisien et le Sud-Ouest. Une commune classée jaune en 2020 peut basculer directement en zone orange, ce qui modifie la vie d’un projet immobilier en cours.

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Pour situer une adresse précise, le portail officiel Géorisques met à disposition une consultation gratuite par commune, mise à jour pour refléter le zonage 2026 dès son entrée en vigueur. L’état des risques et pollutions doit également être annexé à toute promesse de vente ou bail d’habitation, sous peine de nullité ou de réduction de prix.

Étude de sol ou fondations renforcées : les obligations du constructeur

Issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et codifiée aux articles L112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, l’obligation d’étude de sol concerne les terrains constructibles situés en zone d’exposition moyenne ou forte. L’étude G1 préalable est réalisée avant la vente, reste valable trente ans tant que le projet ne change pas, et s’annexe à la promesse ou à l’acte authentique. Au stade du chantier, le constructeur de maisons individuelles doit produire une étude G2 AVP puis une étude G2 PRO qui définissent le modèle géotechnique et dimensionnent les fondations.

Le maître d’ouvrage qui renonce à l’étude G2 ne se met pas hors la loi pour autant, mais doit alors appliquer un cahier de prescriptions techniques minimales défini par l’arrêté du 22 juillet 2020. Concrètement, le constructeur doit prévoir un vide sanitaire ventilé ou un sous-sol total, des fondations en béton armé continues coulées sans interruption, ancrées à 0,80 mètre de profondeur en zone moyenne et 1,20 mètre en zone forte, un chaînage horizontal et vertical, des joints de rupture entre corps de bâtiments, et une désolidarisation des terrasses.

Selon Le Moniteur, le surcoût du dispositif forfaitaire dépasse souvent celui d’une étude G2 bien menée, ce qui rend le contournement techniquement légal mais rarement avantageux. La plupart des constructeurs orientent désormais leurs clients vers l’étude, à un prix moyen compris entre 1 200 € et 2 500 € selon la complexité du site.

Fissures et sécheresse : ce que couvre votre assurance habitation

La garantie catastrophes naturelles est intégrée d’office dans tous les contrats multirisques habitation, conformément à la loi du 13 juillet 1982. Elle ne se déclenche toutefois qu’après publication d’un arrêté interministériel reconnaissant l’état de catastrophe naturelle pour la commune concernée, après instruction du dossier déposé par la mairie.

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Depuis le décret du 1er février 2024, pris en application de la loi Baudu du 28 décembre 2021, le périmètre de la garantie a été resserré : seuls les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent impropre à son usage normal sont couverts. La franchise légale est portée à 1 520 € pour ce type de sinistre, contre 380 € pour les autres événements. Au 1er janvier 2025, la surprime catastrophes naturelles est passée de 12 % à 20 % des cotisations habitation, ce qui rejoint les autres évolutions du contrat multirisque habitation entrées en vigueur récemment.

D’ici 2050, le coût cumulé du retrait-gonflement des argiles pourrait être multiplié par trois en France métropolitaine sous l’effet conjugué du changement climatique et de l’urbanisation des zones argileuses.

France Assureurs, rapport « Impact du changement climatique : l’assurance face aux défis du changement climatique », octobre 2021.

En cas de désaccord avec l’évaluation de l’expert mandaté par votre compagnie, la procédure de contre-expertise indépendante reste accessible. Elle est financée à parts égales avec l’assureur, ou intégralement si une clause d’assistance juridique est souscrite.

Anticiper avec quelques gestes simples

Un propriétaire ne peut pas modifier la nature géologique de son terrain, mais il dispose d’une marge d’action réelle pour limiter l’aggravation du phénomène et préserver ses fondations. Quelques principes guident une bonne hygiène d’entretien :

1. collecter les eaux pluviales en pied de façade et les évacuer au moins à deux mètres du bâti, pour éviter les surconcentrations d’humidité ponctuelles ;
2. maintenir une distance entre arbres et fondations égale à au moins la hauteur adulte des végétaux, ce qui suppose parfois d’abattre ou de déplacer un sujet ;
3. surveiller régulièrement les fissures, en notant leur longueur, leur ouverture et leur évolution sur des photographies datées ;
4. éviter les arrosages intensifs prolongés à proximité immédiate des murs, qui créent des cycles d’humidité hétérogènes propices au mouvement de sol.

Cette prévention au quotidien ne remplace pas une étude technique en cas de sinistre, mais elle peut réduire la fréquence et l’ampleur des désordres observés sur le bâti existant.

Un risque qui s’installe pour longtemps

L’extension du zonage RGA au 1er juillet 2026 traduit l’installation durable d’un péril climatique de masse dans le quotidien des propriétaires français. Les épisodes de sécheresse de 2003, 2018, 2020 et 2022 ont rebattu les cartes, et les projections du Haut Conseil pour le climat suggèrent que ces séquences extrêmes se rapprocheront dans la décennie qui s’ouvre.

Le régime d’indemnisation, fondé sur la solidarité nationale via la surprime CatNat, est mis à rude épreuve par cette dérive. Les pouvoirs publics ont déjà annoncé une seconde vague d’ajustements pour la période 2027-2030, avec une réflexion ouverte sur la prévention obligatoire pour les bâtiments existants en zone forte. La nouvelle carte ne ferme pas le dossier RGA, elle ouvre une décennie de transformation des règles qui touche autant le bâti que les contrats d’assurance.